中古住宅であれば経年劣化などにより雨漏りが発生することがありますが、新築住宅で生じる雨漏りは、施工不良が原因である可能性があります。雨漏りを放置していると下地材や構造材などが腐食し、建物の寿命を縮める原因にもなりかねません。
そのため、新築で雨漏りに気付いた場合には、すぐに施工業者に連絡をして対応してもらうとともに、施工業者への責任追及を検討していく必要があります。
今回は、新築した自宅で雨漏りが起きた場合の対処法などについて、ベリーベスト法律事務所の弁護士が解説します。
新築住宅で雨漏りが生じる原因としては、以下のものが考えられます。
建物の屋根の形状は、大きく分けて勾配屋根と陸(ろく)屋根の2つがあります。
勾配屋根の場合、屋根葺(ふ)き材に破損・ズレ・はがれがあったり、屋根葺き材の重ね合わせが不十分だったりすることで、その部分から雨水が侵入して、雨漏りが生じることがあります。また、防水シートの重ね幅の不足、上下逆の重ね合わせ、施工時の破損などによっても雨漏りが生じることがあります。
陸屋根は、屋根勾配がないため十分な防水対策を行わなければ雨漏れが生じるおそれがあります。たとえば、防水層の施工不良、防水下地のひび割れ、排水溝や排水ドレンなどの排水設備の施工不良などが雨漏りの原因になります。
外壁にひび割れが生じると、そこから雨水が浸入し、内部の壁、窓、床などの周辺に雨漏りが生じる可能性があります。このような外壁のひび割れは、経年劣化により生じることが多いですが、新築住宅では、材料や施工に起因するものと地盤沈下などの構造的な問題に起因するものの2つが原因として考えられます。
サッシやドアまわりのシーリングや防水テープが未施工であったり、施工が不十分であったりした場合には、サッシやドアまわりから雨水が浸入することがあります。
壁内の断熱材に雨水がしみ込んでしまうと、なかなか抜けず長期間放置するとカビの発生や構造材の腐食を招くおそれもあります。
バルコニーで防水処理の不良やシーリングの施工不良などがあると、立ち上がり部分や外壁との取り合い部分などから侵入した雨水が伝って、下階の天井や壁に雨漏りを生じさせる原因となります。
新築の雨漏りの原因は、上記のような施工不良だけでなく、自然災害が原因になることもあります。たとえば、台風や地震などにより屋根や外壁に何らかの損傷が生じると、そこから雨水の浸入を許し、雨漏りが生じる可能性があります。このような自然災害が雨漏りの原因であった場合には、火災保険などの利用を検討します。
なお、新築住宅の引き渡し後に大規模な自然災害があった場合には、自然災害が雨漏りの原因である可能性がありますが、そうでない場合には、施工不良が原因と考えてもよいでしょう。
新築住宅で雨漏りが生じた場合には、以下のような対処法を検討しましょう。
新築住宅で雨漏りが発生し、それが施工不良によるものである場合には、施工業者に対して、契約不適合責任の追及ができます。
契約不適合責任とは、売買契約や請負契約などに基づき引き渡された目的物について、以下の3つに関して契約内容との相違があった場合に、施工業者が施主に対して負う法的責任をいいます。
以前は、「瑕疵担保責任」という名前で呼ばれていましたが、民法改正により「契約不適合責任」という名称になりました。具体的な責任追及の方法も、以前の瑕疵担保責任のときとは変わっていますので、以下で詳しく説明します。
① 追完請求
追完請求とは、引き渡された目的物に契約内容との不適合があった場合に、完全な物を引き渡すよう請求することをいいます。たとえば、新築住宅に雨漏りが生じている場合には、雨漏りの原因を特定して、それを修繕するよう求めることができます。
施工業者が雨漏りのトラブルにしっかりと対応してくれるのであれば、追完請求により問題が解決することも多いでしょう。
② 代金減額請求
代金減額請求とは、契約不適合の程度に応じて、契約代金の減額を請求することをいいます。代金減額請求は、施主が施工業者に対して、相当の期間を定めたうえで追完請求を行い、その期間内に追完がない場合に請求することができます。
ただし、そもそも追完が不能である場合や施工業者が追完を拒絶している場合には、追完請求することなく直ちに代金減額請求をすることが可能です。
なお、代金減額請求をするということは、契約不適合がある目的物をそのまま受け入れるということなので、どのくらい減額できるかというのは、契約不適合がある物件の客観的価値はどれだけかという観点から考えていくことになります。
③ 損害賠償請求
契約内容に適合しない目的物の引き渡しでは、債務の本旨に従った履行とはいえませんので、それにより施主に損害が生じた場合には、施主は、施工業者に対し、損害賠償請求ができます。
ただし、損害賠償請求をするには、施工業者に帰責事由が存在することが必要なので、施工業者が無過失の立証に成功した場合には、請求はできなくなります。
④ 契約解除
追完請求をしたにもかかわらず、相当の期間内に追完がなされない場合には、契約を解除して、代金額の返還を請求することができます。
ただし、不適合の程度が契約や取引上の社会通念に照らし、軽微であるときは契約の解除までは認められません。
このほか、追完を拒絶していて、これではとても契約の目的を達成することができないなどのときにも、契約を解除することができます。
契約不適合責任は、当事者間の特約によって免責または制限することも可能です。そのため、施主と施工業者との間の契約内容によっては、契約不適合責任を追及できない可能性もあります。
そこで、そのような場合には、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)上の瑕疵担保責任の追及を検討しましょう。
品確法上の瑕疵担保責任とは、新築住宅の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分の瑕疵については、新築住宅の引き渡しから10年間、瑕疵担保責任を負うというものです。民法上の契約不適合責任とは異なり、品確法上の瑕疵担保責任は、当事者間の特約によっても排除することはできません。
新築住宅で雨漏りが生じた場合には、品確法の適用対象となる瑕疵である可能性が高いため、この法律により救済を受けることが可能です。
なお、新築住宅の施工業者には、住宅瑕疵担保責任保険への加入または保証金の供託が義務付けられていますので、施工業者が倒産してしまった場合でも、修理費用の補償を受けることができます。
雨漏りというのは、建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵と考えられていますので、雨漏りが生じた場合には、施工業者に不法行為責任を追及することもできます。
不法行為責任を追及する場合には、雨漏りにより生じた損害(雨漏りを直すための費用、雨漏りにより汚損した物品を修理するための費用等)について、損害賠償請求をすることになり、追完請求や代金減額請求は法律上認められていません。
引渡から10年以上経過してしまうと、契約不適合責任や品確法の瑕疵担保責任は請求できなくなりますが、引渡から20年以内、かつ雨漏りが発覚してから3年以内であれば、不法行為責任が追及できますので、引渡から10年以上経過してから雨漏りが生じたような場合には、不法行為責任の追及を考えていくことになります。
ただし、引渡からそれだけ時間が経っているということは、建物の経年劣化も生じていることになるので、雨漏りを生じさせた瑕疵(原因)が、引渡当時から存在していたものなのかが問題になることもあります。
新築住宅の雨漏りに関する責任を施工業者に対して追及する場合には、以下のような方法・流れで行います。
施工業者へ契約不適合責任を追及する場合、新築住宅の雨漏りが施工業者による施工不良が原因で生じたということを立証していかなければなりません。そのためには、施工不良であることを裏付ける証拠が不可欠となります。
雨漏りの生じている状態を写真に撮るだけでは足りません。雨染みができたなどという、目で見てわかるものは、雨漏りを生じさせた瑕疵による現象にすぎないので、雨漏りを生じさせた瑕疵(施工不良)がどのようなものであるかを、証拠で立証しなければなりません。
そのためには、
などにより、雨漏りの原因を特定して、そこを写真に撮って証拠化することが必要になります。
雨漏りの原因を特定するためには、専門家の協力も必要になりますので、これらの方法も検討してみるとよいでしょう。
十分な証拠が集まった段階で、施工業者との間で交渉を行います。
いきなり裁判を起こすことも可能ですが、交渉により解決できれば、裁判に比べて早期の解決が期待できます。そのため、まずは施工業者と話し合いを行い、雨漏りへの対処や損害の賠償などの手続きを進めていきます。
施工業者との交渉で満足いく結果が得られないときは、以下のようなADRの手続きを利用してみるのもよいでしょう。
これらのADRも基本的には話し合いの手続きになりますが、建築問題に詳しい専門家が当事者の間に入って、紛争の解決に向けた調整を行ってくれます。そのため、当事者だけの話し合いでは解決できない問題でも、ADRを利用することで解決できる可能性もあるでしょう。
ADRは、裁判の前に必ず利用しなければならないというものではありませんが、話し合いによる解決の余地がある場合には、ADRの利用を検討してみてもよいでしょう。
当事者同士の交渉やADRでの解決が困難な場合には、最終的に裁判所に訴訟を提起します。
訴訟になれば判決までに1年以上の期間を要することもあり、施主個人で対応するのは難しいといえます。そのため、訴訟を検討されている方は、早めに弁護士に相談するようにしましょう。
新築住宅の施工不良で雨漏りが生じてお困りの方は、まずは弁護士にご相談ください。
新築住宅で生じた雨漏りは、施工業者による施工不良が原因の欠陥住宅である可能性があります。しかし、施工業者に対して責任追及をするためには、証拠に基づいて、施工不良であったことを証明していかなければなりません。
どのような証拠が必要になるか、施工業者に責任があるかどうかについては、法的判断が必要な事項になりますので、まずは専門家である弁護士に相談して判断してもらうとよいでしょう。
施工業者に対して契約不適合責任を追及する場合、まずは施工業者との交渉を行うことになります。しかし、施主個人と施工業者とでは、知識や経験、交渉力などの面で圧倒的な差がありますので、施主個人で施工業者との交渉を行うのは非常に負担が大きいといえます。
そのため、少しでも負担を軽減し、対等に話し合いを進めていくためにも、弁護士への依頼を検討することをおすすめします。弁護士であれば、施主の代理人となって施工業者との交渉を行うことができますので、施工業者が専門用語を用いて反論してきたとしても、適切に対応することが可能です。
施工業者との交渉で解決できない場合には、ADRや訴訟による対応が必要になります。
弁護士に依頼をすれば、ADRや訴訟の手続きを任せることができますので、不安なく手続きに臨むことができるでしょう。特に、訴訟になると専門的知識や経験が必要になりますので、弁護士のサポートがなければ、手続きを適切に進めていくのが困難です。
新築住宅に雨漏りが生じる原因としては、主に施工不良と大規模な自然災害の2つが考えられます。引き渡し後に自然災害が生じたことがない場合には、施工業者による施工不良である可能性が高いため、しっかりと調査したうえで、施工業者への責任追及を進めていくとよいでしょう。
契約不適合責任の追及にあたっては、専門家である弁護士のサポートが不可欠になります。雨漏りによる責任追及をお考えの方は、まずはベリーベスト法律事務所までお気軽にご相談ください。