建築訴訟になりやすい
3つのトラブル

1. 建物の瑕疵(契約不適合)・欠陥住宅

欠陥住宅 欠陥住宅

建物の瑕疵とは、請負契約の場合には、建物について請負契約で定められた内容が満たされていないことをさします。

契約で明示されている場合には、これに従わなかったら瑕疵となります。

また、建物を建てるという請負契約を締結する場合には、当然、法令に適合する建物を建築することが目的になっているわけですから、建築基準法などの法令に違反する場合も瑕疵となります。

社会通念上認められる施工水準を満たさない場合も瑕疵となります。

建物の瑕疵として具体的に上げられるものは、

  • 漏水(雨漏り、水漏れ)、結露
  • タイルの剥落、外壁のひび割れ
  • 建物の沈下
  • 構造耐力不足
  • 電気設備等の不具合
  • 耐火・防火の不備

などの不具合などがあります。

雨漏りなどは、雨水が入ってこないようにするということは建物の当然の機能ですし、何らかの手当をしなければ損害は拡大していくばかりなので、解決しなければならない要請の高いトラブルです。

ただ、必ず施工業者や設計者に責任が認められるというものではありません。清掃が不十分で雨水が進入してきたのであれば、施工業者の責任にはできないでしょう。瑕疵は、瑕疵を主張する側が瑕疵を特定して主張し、立証していく必要があります。

タイルの剥落については、経年劣化によるものであれば施工上の問題ではないとされますが、もし、年数がさほど経過していないのに大量に剥落があるような場合には、経年劣化ではなく施工に問題があるのではないかと疑われることがあります。

電気設備、給排水設備、空調設備などの不具合も、建物の瑕疵となります。このような設備工事については、施工が進んでいくのに合わせて、追加工事や変更工事も多く発生するのが特徴です。

たとえば、コンセントの位置が最初の図面と異なっていても、施工中に、施主と施工業者とで話し合って、位置を変更したのであれば問題になりません。

変更の合意がなされたかどうか争いになることも多いので、工事の間のやり取りも、打ち合わせの議事録を残す、できるだけ書面で合意するなどの工夫をすることがトラブルを避けるためには重要です。

また、地盤沈下、構造耐力など、非常に専門的な知見が必要になるトラブルもあります。このような場合には、早期に専門家の助力を得ることが不可欠でしょう。

2. 追加変更工事におけるトラブル

追加変更工事におけるトラブル 追加変更工事におけるトラブル

建築工事では、着工した後で、施主から要望が出てきたり、工事が進行して初めてわかった事情などで、当初予定されていた工事が変更されたり、予定にない工事が追加されることは珍しくありません。

このときに、十分に打ち合わせをして合意した書面を取り交わすことができれば問題はないのですが、往々にして、現場で迅速な判断をしないと工期に間に合わない等の事情により、口頭の約束にとどまることも多く、後に、頼んでいないなどのトラブルが発生しがちになります。

そうなると、施工業者が無断で工事を行った、だからその分の請負代金は払わないなどということになってしまいます。また、この工事は追加変更工事ではなく、“是正工事”だと施主が主張する場合もあります。

つまり、もともとも工事に瑕疵があったので、その瑕疵を補修するための工事にすぎないもので、本来の工事内容を完成させただけで、別途請負代金が発生する追加変更工事には該当しないということもあるのです。このような場合には、もともとの工事に瑕疵があったのかが判断されることになります。

さらに、サービス工事だと思っていたと施主が主張する場合もあります。軽微な追加工事や、ほかにミスや手違いがあり、おわびの趣旨で行われたというような場合は、サービス工事が認められる場合もありますが、そうした事情がなければ有償の工事だとされる場合が多いでしょう。

特にリフォームのときには、図面が作られないことも多かったり、壁や床をはがしてみないと、そもそもどういう工事を行うべきなのかわからなかったりなど、本工事の内容が不明確なことも多いので、こんな工事は頼んでいないということでトラブルになることも少なくありません。

3. 工事中断におけるトラブル

工事中断におけるトラブル 工事中断におけるトラブル

工事が中断し、完成に至らずに終わってしまうことがあります。

施主と施工業者との間でトラブルが生じて、施主が請負契約を解除し、他の施工業者に再度依頼して仕事を完成させることもありますし、施工業者が工事の続行を放棄したり、倒産してしまって工事が続行できなくなってしまったりすることもあります。

本来、施工業者は仕事を完成させないと報酬請求ができないのですが、工事ができている部分について施主が利益を受けているときに、それを貫くのは不公平です。そこで、出来高部分に相当する請負代金の算定が可能であり、しかも施主がそれによって利益を受けているときには、出来高部分に応じた請負代金の請求が認められています。

出来高の算定は、本来の工事のうち何割が完成していたかという割合で算定したり、単価が幾らの工事をどれだけ行ったかという数量で表現したりすることがほとんどでしょう。その割合または数量に相応する請負代金の請求が認められることになります。これも建築訴訟では、出来高一覧表という一覧表を作成して、双方の主張を整理しながら争点を明確にしていきます。

もし、工事の中断が施工業者の責任だった場合には、施主からは損害賠償請求ができます。施主による一方的な解除だった場合には、施工業者は、請負代金の請求のほかに、施工業者に発生した損害賠償請求を行うことも可能です。

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