弁護士コラム

新築住宅の土地に地盤沈下が発生することには、さまざまな原因が考えられます。その中でも、主要な原因をピックアップしたうえで、施主や買主が誰に対して責任を追及できるのかをまとめました。

1. （1）地盤について土地売主の表明保証に誤りがあった場合｜売主の責任

   施主が売主から土地を購入する際に、売買契約上、売主から地盤についての表明保証を取得するケースがあります。表明保証とは、売買時点における目的物（土地）の性状等について、売主側が一定の事項を表明・保証することです。
   
   売主が表明保証に違反した場合、売主は買主（施主）に対して契約上の責任（契約不適合責任・特約に基づく損害賠償責任など）を負います。したがって、売主の表明保証に反して土地の地盤が軟弱であり、それが原因で買主（施主）が損害を被った場合には、売主に対して損害賠償等を請求することが可能です。
   
   土地の性状について売主の表明保証が行われないこともあります。この場合には、契約の目的とした土地の性状がどのようなものであることが、契約の内容になっているのかということがまず問題となり、その契約に適合していない土地だったというときには、売主の契約不適合責任を追及することができます。ただし、およそ建物を建てられないような地盤であればともかく、地盤改良工事が必要という程度であれば、売主の責任を追及することは難しいと思われます。

2. （2）地盤改良工事が行われなかった場合・不十分だった場合｜施工業者の責任

   新築住宅を建築する前には、通常は施工業者（ハウスメーカー・工務店など）による地盤調査が行われます。その結果、地盤改良工事が必要となれば、施工業者から売主に対して地盤改良工事が提案されます。
   
   新築住宅を建築するに当たって、耐震性や地盤沈下防止等の観点から、適切な地盤改良工事を施すことは、施工業者が当然果たすべき義務といえます。もし地盤改良工事が行われず、または不十分な地盤改良工事しか行われなかった場合に地盤沈下が発生し、建物に損傷を及ぼしたのであれば、施主は施工業者に対して「契約不適合責任」を追及できる可能性があります。

3. （3）天災地変により地盤沈下が発生した場合｜責任追及はできない

   大地震などの天変地異によって地盤沈下が発生した場合、土地売主や施工業者に地盤沈下の責任があるとは言えないことがあります。この場合、施主は土地売主や施工業者に対して、地盤沈下の責任を追及できません。
   
   ただし、地震などがきっかけで地盤沈下が発生した場合でも、もともとの地盤が緩かったことが地盤沈下の主要因であることもあります。その場合には、売主や施工業者の責任を追及できる可能性がありますので、弁護士にご相談ください。

土地売主や施工業者に対して、地盤沈下に関する「契約不適合責任」を追及する方法としては、以下の4つがあります。

1. （1）地盤沈下によって損傷した建物の修補・地盤補強の請求

   第一の選択肢は、地盤沈下によって損壊した建物の修補や、沈下部分の地盤補強の請求です（民法第562条第1項、同559条）。
   
   建物の修補や地盤補強にかかる費用は、契約不適合責任を負う土地売主や施工業者の負担となります。

2. （2）売買代金・請負代金の減額請求

   建物の修補や地盤補強を行うよう催告したにもかかわらず、相当の期間内にこれらの対応が行われないケースもあります。
   
   この場合、買主や施主は土地売主や施工業者に対して、地盤沈下による不具合などの程度に応じた売買代金・請負代金の減額を請求できます（民法第563条第1項、同559条）。
   
   なお、以下の場合には、建物の修補や地盤補強の催告をすることなく、直ちに代金の減額を請求することも検討できるでしょう（民法第563条第2項、同559条）。

   • そもそも建物の修補や地盤補強が不可能である場合
   • 土地売主または施工業者が、建物の修補や地盤補強を明確に拒否した場合
   • 催告をしても建物の修補や地盤補強が行われる見込みがないことが明らかであるとき

3. （3）損害賠償請求

   地盤沈下によって生じた損害については、買主や施主は契約不適合責任に基づき、土地売主や施工業者に対して損害賠償を請求することもできます（民法第564条、同559条、第415条第1項）。
   
   損害賠償の対象となる損害としては、たとえば以下のものが挙げられます。

   • 地盤補強の費用
   • 地盤沈下により損壊した建物の修補費用
   • 地盤沈下により建物が傾いて住めなくなった場合、修補完了までの仮住まいに係る賃料
   • 精神的な損害に対する慰謝料（事案によりますが認められる場合もあります。）

   など

4. （4）売買契約・請負契約の解除

   契約不適合責任を負う土地売主や施工業者が、催告をしたにもかかわらず建物の修補や地盤補強の請求に応じない場合、その不履行が社会通念などに照らして軽微であるときを除き、買主や施主は売買契約・請負契約を解除できます（民法第564条、同559条、同第541条）。
   
   なお、契約の目的を達成することができないような重大な事態になったときには、催告なくして直ちに契約を解除することもできます。（民法第542条第1項、同559条）。

契約不適合責任に基づく請求は、消滅時効が完成して以降は、債務者に時効を援用されると認められなくなってしまいます。
また、契約不適合責任には、除斥期間という期間制限があり、除斥期間内に契約不適合の事実を通知しておかないと、そもそも責任追及が不可能になってしまいます。

新築住宅の地盤沈下の場合、契約不適合責任は、不適合を知ったときから1年の除斥期間内に通知を行えば、不適合を知ったときから5年または引渡から10年が消滅時効期間となります。
なお、除斥期間については、特約で民法の規定より短くすることができますが、土地の売主が宅地建物取引業者の場合には、引渡から2年とすること以外の買主に不利になる特約をすることはできません（宅地建物取引業法40条）。また、建物の構造耐力や雨水の侵入にかかる瑕疵の場合には、住宅の品質確保の促進等に関する法律第94条、同第95条により、引渡から10年が除斥期間と定められています。

買主や施主の方は、除斥期間内に通知を行うとともに、消滅時効の完成を阻止する必要があります。地盤沈下等に気づいたら速やかに弁護士へご相談ください。

地盤沈下に関する損害賠償請求を行う場合、買主や施主は大まかに以下の流れで対応する必要があります。
一連の手続きをスムーズに行うためには、弁護士にご依頼いただくのが安心です。

1. （1）地盤沈下の原因を調査する

   土地売主や施工業者の責任を裏付けるため、まずは地盤沈下の原因を調査する必要があります。
   
   建築の中でも、地盤に関しては専門性が高いので、適任の専門家による調査が必要です。

2. （2）損害賠償請求の内容証明郵便を送付する

   まずは、買主や施主から、土地売主や施工業者に契約不適合の事実を通知して、修補や損害賠償について、当事者間で話し合いをするのが通常だと思います。しかし、協議が不調に終わった場合には、本格的に法的手続きを見据えて、損害賠償請求を行う準備を始めなければなりません。その第一歩となるのが、土地売主や施工業者に対する内容証明郵便の送付です。
   
   弁護士にご依頼いただいた場合には、法的手続きとなったときの証拠ともなるように、多くの場合、相手方に内容証明郵便を送ることからスタートします。
   
   内容証明郵便によって損害賠償を請求することには、訴訟への移行も辞さないというメッセージを伝えるとともに、消滅時効の完成を猶予させる効果があります（民法第150条第1項）。なお、消滅時効の完成が迫っている場合は、協議を開始する前に内容証明郵便を送付するケースもあります。
   
   内容証明郵便は、作成の形式が厳密に決まっていますが、弁護士にご依頼いただければスムーズに作成することが可能です。

3. （3）売主や施工業者と損害賠償について協議する

   弁護士は、多くの場合、内容証明郵便を送ってから、売主や施工業者と損害賠償に関する交渉を行います。
   土地売主や施工業者に損害賠償責任を認めさせるには、法的責任の裏付けを提示しつつ、裁判例等を踏まえ、合理的なスタンスで交渉を進めることが重要になります。
   
   弁護士は、売主や施工業者との損害賠償請求交渉を、一括して代理することが可能です。
   相手方の交渉態度をよく観察しながら、できる限り施主のご要望に添った解決が実現できるように尽力します。

4. （4）訴訟を提起する

   土地売主や施工業者が損害賠償請求に応じない場合には、裁判所に訴訟を提起するのが最後の手段です。
   
   訴訟は専門的かつ複雑な手続きであり、長期化することも予想されます。弁護士にご依頼いただければ、訴訟の準備や期日対応の大部分を代理人として行い、買主や施主の時間的・精神的ご負担は大きく軽減します。
   
   新築住宅の地盤沈下に関する損害賠償請求は、お早めに弁護士までご相談ください。

新築住宅が地盤沈下により被害を受けた場合、土地売主や施工業者の法的責任を追及できる可能性があります。

その際、損害賠償請求をはじめとして、さまざまな責任追及の手段が考えられます。
適切な方法・手続きを選択し、円滑に損害の回復を実現するためには、弁護士へ相談したほうがよいでしょう。

ベリーベスト法律事務所は、新築住宅に関するトラブルに巻き込まれてしまった施主の方のために、随時法律相談を受け付けております。地盤沈下や施工不良などにお困りの施主の方は、お早めにベリーベスト法律事務所へご相談ください。