弁護士コラム

問題なく完成したように見えるマイホームにも、思わぬところに欠陥が潜んでいるケースがあります。

ひと口に欠陥住宅といってもパターンはさまざまです。欠陥の状況によっては、住宅瑕疵担保責任保険から補償を受けられる場合があるので、施工業者に問い合わせるなどして保険加入の有無を確認するようにしましょう。

1. （1）欠陥住宅の主なケースは？

   住宅において、よく見受けられる欠陥は以下のとおりです。

   ● 壁の亀裂
   壁の下地材・構造材の施工品質の問題や、地盤沈下等が原因で、軽い地震などをきっかけとして壁に亀裂が生じるケースがあります。見栄えが悪いだけでなく、いずれ大規模な壁の崩落などにつながる危険性があることもあります。
   
   ● 雨漏り
   屋根スレートのヒビ割れ、瓦のズレ、水切り金具の不具合などが原因で天井に隙間が生じ、そこから雨漏りが発生するケースがあります。雨漏り部分の周辺に腐食が生じる可能性があるので、バケツなどで受け止めるなどの応急処置とともに、早急な補修が必要です。
   
   ● 床の傾斜
   設計ミスや施工不良により、床が傾いているケースがあります。床の傾斜は、住んでいる人の健康被害を誘発するおそれがあるので注意が必要です。
   
   ● 電気設備の不具合
   絶縁不良・接触不良やケーブル等の故障などにより、電気設備がうまく機能しないケースがあります。ショートしている箇所から発火して火事に発展するおそれがあるので、速やかに処置しなければなりません。
   
   ● 構造耐力不足
   構造設計ミスや、構造計算書の偽装などによって、建物全体の構造耐力が不足しているケースがあります。住宅における欠陥の中でも極めて重大であり、耐震性などの観点から大きな問題が生じます。

2. （2）住宅瑕疵担保責任保険から補償を受けられる場合がある

   住宅瑕疵担保責任保険は、新築住宅の欠陥に関する補償を行うため、施工業者が加入する保険です。もし住人が住宅に欠陥（瑕疵）を見つけ請求したら、事業者は瑕疵担保責任に基づき、修理を行わなければなりません。
   
   その瑕疵担保責任は、2000年4月施行の「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により新築住宅では10年間保障されており、さらにこれを実効あらしめるため、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」によって住宅瑕疵担保責任保険への加入が施工業者及び宅建業者に義務付けられました。新築住宅の欠陥の修補等にかかる費用は保険から支払われるため、欠陥が認められれば、施工業者が修補の請求に応じる可能性が高いでしょう。
   
   なお、施工業者が倒産しているなどの理由で修補等が行えない場合には、住宅の所有者が保険金を請求できます。
   
   住宅瑕疵担保責任保険の制度概要については、国土交通省のサイトも併せてご参照ください。
   （参考：「住宅瑕疵担保責任保険について」（国土交通省））

施工業者が正当な補償を行うことを拒否している場合には、建築訴訟を通じて施工業者の責任を追及しましょう。
ただし、建築訴訟を提起する前に、勝訴の見込みがどの程度あるかを十分検討することが大切です。

1. （1）契約不適合責任の履行を拒否された場合は訴訟を提起すべき

   欠陥住宅につき、施工業者が負うべき責任は「契約不適合責任」と呼ばれます。従来は「瑕疵担保責任」が課されていましたが、2020年4月1日に施行された改正民法によって以後成約となった契約については「契約不適合責任」に変更されました（それ以前の事案については引き続き瑕疵担保責任が課されます）。
   
   契約不適合責任が発生するのは、目的物の種類・品質・数量が、契約内容と異なっている場合です。
   
   欠陥住宅の場合、土地の地盤工事や建物本体の工事について、行われた工事の「品質」が契約に沿っていないことを理由として、施工業者の契約不適合責任を追及できる可能性があります。
   
   施工業者に契約不適合責任が認められる場合、施主は施工業者に対して、以下の各主張を行うことができます。

   • ① 履行の追完請求（民法第559条、同第562条第1項）
     施工業者に対して、建物等の修補を請求できます。
   • ② 代金の減額請求（民法第559条、同第563条第1項）
     施工業者が建物等の修補に応じない場合や、修補が不可能な場合に、請負代金の減額を請求できます。
   • ③ 損害賠償請求（民法第415条1項、同559条、同第564条）
     施工業者に対して、欠陥の存在によって生じた損害の賠償を請求できます。
   • ④ 契約の解除（民法第559条、同第541条本文、同第542条）
     施工業者が建物等の修補に応じない場合や、修補が不可能な場合に、売買契約や請負契約を解除して、代金の返還を求めることができます。ただし、契約不適合の程度が、契約・取引上の社会通念に照らして軽微である場合、契約の解除は認められません（民法第541条但し書き）。

2. （2）訴訟提起の可否は弁護士などに相談を

   施工業者の契約不適合責任が認められる可能性が低いにもかかわらず、建築訴訟を提起してしまうと、敗訴して訴訟費用や労力が無駄になってしまうおそれがあります。
   
   建築訴訟を提起すべきかどうかの判断には、一級建築士などによる建物の専門的な調査に加え、法的な責任を追及できるか判断するための専門的知識が不可欠です。
   
   ベリーベスト法律事務所 建築訴訟専門チームの弁護士にご相談いただければ、訴訟の見通しについてアドバイスを行うとともに、必要に応じて一級建築士などと連携して対応に当たります。欠陥住宅について建築訴訟の提起をご検討中の方は、まずは一度、当事務所の弁護士へご相談ください。
   

欠陥住宅であれば、ただちに施工業者やハウスメーカの責任を追及したいところですが、すべてが契約不適合責任の対象となるわけではありません。以下、確認していきましょう。

1. （1）除斥期間とは

   施工業者の契約不適合責任を追及できる期間には、原則として「不適合（欠陥の存在）を知った時から1年」以内に通知するという制限が設けられています（民法第559条、同第566条本文）。期限を過ぎてしまわないよう早めに請求準備へと着手しましょう。
   
   この期間制限は「除斥期間」と解されており、消滅時効とは異なり完成猶予・更新は認められないので要注意です。
   
   また、責任追及の期間は、契約での“特約”によって変更されていることがあるので、契約書の内容をよく確認してください。契約不適合責任の特約については、次の章で詳しく解説します。

2. （2）契約不適合の責任が追及できない（免責）ケースとは

   契約不適合責任は、特約により免責することが認められています。免責とは、文字通り、欠陥の補修や代金の減額などの責任を免れることです。
   
   たとえば、中古物件の売買契約書において、「雨漏りと壁面のヒビがある」などと、物件の状況が明記されており、買い主が事前に説明を受けて了承済みであった場合は、免責となって、原則として欠陥部分の責任を追及することはできません。
   
   ただし、売り主が宅地建物取引業者の場合や、売り主が事業者・買い主が消費者の場合には、契約不適合責任の免責が制限されています（宅地建物取引業法第40条第1項、第2項、消費者契約法第8条第1項第1号、第2号、同条第2項）。
   
   もし宅地建物取引業者や、その他事業者との契約において、契約不適合責任が免責されている場合でも、諦めずに、まず弁護士に相談してみましょう。
   
   なお、新築住宅の場合は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」第94条および第95条に基づき、住宅の構造耐力上主要な部分等に関しては、売り主・施工業者の瑕疵担保責任（内容は契約不適合責任と同じ）の存続期間が「建物の引き渡しから10年」となります。

欠陥住宅に関する責任追及は、法律問題の中でも専門性が高い部類に属します。経験豊富な信頼できる弁護士を見極めて依頼し、施工業者に対する責任追及の成功を高めましょう。

1. （1）弁護士に依頼するメリット

   建築訴訟を見据えた場合、施工業者の責任を基礎づける事実（契約不適合責任の要件）について、動かぬ証拠を確保して論理的な主張を行うことが大切です。弁護士に依頼すれば、その専門知識と経験を活用して、建築訴訟においてポイントになりそうな論点を適切に検討することができます。
   
   また、施工業者とのやり取りや、訴訟手続きの準備・遂行についても、すべて弁護士に任せられます。そのため、弁護士への依頼により、施主ご本人の労力は大きく軽減されるでしょう。

2. （2）弁護士を選ぶ際のポイント

   建築訴訟は専門性が高く、弁護士にも研鑽が必要です。一級建築士などの建築の専門家の助力も不可欠ですし、現地を検分する必要もでてきます。
   
   そのような専門的な建築訴訟を行える弁護士であることに加えて、一級建築士などとの連携も可能であれば、より適切な主張・立証を展開することができるでしょう。
   
   また、実績・能力の面に加えて、「信頼できる」という実感を持てる弁護士を選ぶことも大切です。
   
   弁護士とは、案件に関して何度も相談を重ねることになるので、ストレスなく何でも相談できる弁護士に依頼しましょう。

   • 初回相談の段階で親身に対応してくれるかどうか
   • 質問に対して満足な回答を返してくれるかどうか
   • 弁護士費用に関する説明が明確かどうか
   
   
   

   などの観点で、本当に信頼できる弁護士かどうかを確認してから、正式な依頼を検討しましょう。
   
   ベリーベスト法律事務所の建築訴訟専門チームでは、初めてのご相談を60分無料で承っております。まずは、お気軽に状況をご相談ください。
   

雨漏りや壁の亀裂、床の傾きなど、欠陥住宅トラブルのへの対応には専門性が要求されます。また、新築した建築物の請負代金が高額であることが多いため、施主と施工業者の主張が激しく対立して、紛争が長期化するケースも珍しくありません。

そのため、マイホームの欠陥を発見した場合には、できる限り迅速に正当な補償を受けるべく、弁護士へのご相談をおすすめします。

ベリーベスト法律事務所では、欠陥住宅をはじめとした建築訴訟専門チームが、施主の方のお悩みに寄り添い、親身にサポートいたします。事案を充分に分析し、最適な法的主張を構築するとともに、一級建築士などの専門家とも随時連携を行うことで、施工業者に対する責任追及を成功へと導けるように尽力いたします。

マイホームの欠陥にお悩みの方、施工業者に対する建築訴訟の提起をご検討中の方は、まずはベリーベスト法律事務所にご相談ください。