弁護士コラム

1981（昭和56）年6月以降は新耐震基準が施行されており、新たに建築される建物は新耐震基準に準拠することが必要です。それ以前に着工された建物は、新耐震基準を満たしておらず、耐震性が不十分なケースも少なくありません（＝既存不適格建築物）。

1. （1）新耐震基準の概要

   新耐震基準とは、1981（昭和56）年6月以降に行われる建築確認において適用される耐震基準です。
   これに対して、1981（昭和56）年5月以前の建築確認に適用されていた耐震基準は、旧耐震基準と呼ばれています。
   
   旧耐震基準のもとで建築された建築物については、相次ぐ大地震によって倒壊などの被害が多数発生しました。そこで、1981（昭和56）年6月に施行された新耐震基準では、震度6強から震度7程度の揺れでも家屋が倒壊・崩壊しないように、構造耐力等に関する規制が厳格化されました。

2. （2）耐震基準に関する「既存不適格」とは

   建築物を建築する際には、建築当時における法令の規制を遵守する必要があります。法令の規制に違反して建築された建築物は「違反建築物」と呼ばれ、建築主は違反状態を是正しなければなりません。
   
   これに対して、建築当時における法令には適合していたものの、後の法令改正によって法令に適合しない状態となった建築物を「既存不適格建築物」といいます。
   違反建築物とは異なり、既存不適格建築物については、直ちに違反状態を是正する必要はありません。ただし、増改築や建て替え等を行う際には、その時点での法令に適合するように建築する必要があります。
   
   耐震基準についても、上記の既存不適格の考え方が適用されます。
   すなわち、1981（昭和56）年5月以前に建築確認された建築物については、旧耐震基準を満たしていれば違反建築物に当たりません。新耐震基準を満たしていないとしても、既存不適格建築物にとどまります。
   
   旧耐震基準に準拠して建てられた既存不適格建築物は、現在でも存続しているものが非常に多いです。それらの多くは新耐震基準を満たしておらず、耐震性不足の問題が指摘されています。

3. （3）耐震工事の方法例

   耐震工事の方法としては、以下のようなものが挙げられます。

   
   
   • 壁の増設
   • 基礎の補強
   • 屋根の軽量化
   • 耐震金物の設置

   など

   
   実際に耐震工事を行う際は、事前に耐震技術認定者による耐震診断などを受けて、その結果からどのような耐震工事が必要かを判断することをおすすめします。

耐震工事の仕上がりについて、施主と施工業者の間でトラブルに発展するケースもあります。

耐震工事の内容が耐震工事を行う請負契約に適合していない場合、施主は施工業者の契約不適合責任を追及できます（民法第559条、第562条以下）。契約不適合責任の追及方法は、以下の4種類です。

1. （1）修補請求

   契約に従って耐震工事が行われなかった場合、施主は施工業者に対して、施工が不適切な部分の修補を請求できます（民法第562条第1項、第559条）。

   
   
   ＜補修の例＞

   • 契約上明記された耐震工事が行われていなかった場合
   • 施工部分にひびが入っている、施工部分から雨漏りがするなど、施工後の状態が不適切な場合

   など

2. （2）代金減額請求

   施主が相当の期間を定めて修補を請求しても、その期間内に修補工事が行われない場合は、施主は施工業者に対して請負代金の減額を請求できます（民法第563条第1項、第559条）。
   
   また、修補工事が不能である場合や、施工業者が修補工事を明確に拒否した場合にも、施主は施工業者に対して請負代金の減額を請求することが可能です（民法第563条第2項、第559条）。

3. （3）損害賠償請求

   耐震工事の不備によって施主が損害を被った場合、施主は施工業者に対して損害賠償を請求できます（民法第564条、第559条、第415条第1項）。

   
   
   ＜損害賠償請求を行える損害の例＞

   • 施工部分から雨漏りがして、その下にある家具が腐食した場合
   • 耐震工事によって建物が傾いた結果、住人に健康被害が生じた場合
   • 耐震工事で確保すべき耐震性が不足したことによって建物が倒壊した場合

   など

4. （4）契約の解除・代金の返還請求

   施主が相当の期間を定めて修補を請求しても、その期間内に修補工事が行われない場合は、施主は耐震工事の請負契約を解除して、施工業者に代金の返還を請求できます（民法第564条、第559条、第541条）。
   ただし、耐震工事の不備が請負契約および取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、契約の解除は認められません。
   
   契約上予定された耐震性が明らかに不足しているケースでは、請負契約の解除が認められると考えられます。
   これに対して、たとえば施工部分に若干のひびや雨漏りが見られるにとどまる場合は、請負契約の解除までは認められない可能性が高いです。
   
   なお軽微ではない耐震工事の不備につき、修補工事が不能である場合や、施工業者が修補工事を明確に拒否した場合には、施主は施工業者に対する催告をすることなく請負契約を解除することができます（民法第542条第1項）。

耐震工事のトラブルを解決する際には、大まかに以下の流れで手続きが進みます。

1. （1）住宅診断（ホームインスペクション）による耐震診断

   まずは、実際に施工された耐震工事がどのようなものだったか、建物はどのような状態にあるのかを調べる必要があります。
   
   これらの事項を調査するために行われるのが「住宅診断（ホームインスペクション）」です。
   住宅診断のオプションのひとつに耐震診断があり、ホームインスペクター（建築士）が建物の状況を調べ、欠陥等の原因を検証し、報告書を作成します。
   
   住宅診断・耐震診断の結果をまとめた報告書は、後に和解交渉や示談交渉を行う際に、専門的な知見を示す証拠として用いられることが多いです。

2. （2）契約不適合に関する検討

   住宅診断などの報告書と工事請負契約の内容を踏まえて、耐震工事についてどのような契約不適合を主張し得るかを検討します。
   
   契約不適合の検討に当たっては、契約および法令、判例をもとにした法的な分析が必要不可欠です。弁護士にご相談いただければ、契約不適合責任に関する適切な主張構成を検討・ご提案いたします。

3. （3）施工業者との和解交渉

   施工業者に対する請求内容を決めたら、実際に施工業者と連絡をとって和解交渉を行います。
   
   和解交渉では、耐震工事が請負契約に適合していないことにつき、施工業者に対して根拠をもって示すことが大切です。施工業者が不利を自覚すれば、早期に和解交渉がまとまる可能性が高くなります。
   
   和解交渉がまとまったら、合意内容を記載した書面を取り交わしましょう。

4. （4）裁判所での訴訟

   施工業者との和解交渉がまとまらない場合は、裁判所に訴訟を提起することが考えられます。
   
   訴訟は、裁判所の公開の法廷で行われる紛争解決手続きです。施主は、耐震工事の内容が請負契約に適合していないことなど、契約不適合責任の要件にあった事実を証拠に基づいて主張・立証しなければなりません。
   
   訴訟における主張・立証に当たっては、住宅診断・耐震診断の報告書などが役立ちます。そのほかにも、契約不適合責任の立証に役立つと思われる証拠は、できる限り豊富に集めておきましょう。

耐震工事について施工業者との間でトラブルになって場合は、弁護士へのご相談をおすすめします。

弁護士は、耐震工事に関する契約不適合責任の追及を幅広くサポートすることが可能です。建築士の紹介から和解交渉・訴訟の提起まで、施主が適正な補償を受けられるようにワンストップで対応できる場合もあります。

契約不適合責任の追及に関する手続きについては、その大部分を弁護士にお任せいただけます。法的な検討など、大変な作業を弁護士が代行いたしますので、施主の方のご負担は大幅に軽減されるでしょう。

耐震工事に関するトラブルは、お早めに弁護士までご相談ください。

耐震工事の内容が請負契約に適合していない場合、施主は施工業者の契約不適合責任を追及できます。

契約不適合責任の追及には、住宅診断や民法・契約の規定を踏まえた法的検討などを要します。また、和解交渉や訴訟などの手続きについて、適切な方針をもって臨まなければなりません。
これらの対応を適切に行うためには、弁護士のサポートを受けるのが安心です。

ベリーベスト法律事務所は、建築トラブルに関する施主のご相談を随時受け付けております。
木造住宅・鉄筋コンクリート造りの住宅・集合住宅など、幅広いタイプの建築トラブルにご対応可能です。建築紛争の相談実績や知見を豊富に有する弁護士が、親身になってトラブル解決をサポートいたします。

耐震工事の仕上がりに納得できず、施工業者に対して契約不適合責任（修補・代金の減額・損害賠償・契約の解除）を追及したい方は、お早めにベリーベスト法律事務所へご相談ください。