弁護士コラム

購入した住宅に施工不良があった場合には、どのような法的根拠で売主の責任を追及することができるのでしょうか。

1. （1）契約不適合責任

   契約不適合責任とは、売買契約の売主が、種類、品質または数量に関して契約内容に適合しないものを引き渡した場合における売主の責任のことをいいます。
   
   この契約不適合責任は、民法改正前の「瑕疵担保責任」という概念が、令和2年4月1日に施行された改正民法によって「契約不適合責任」という概念に変更となりました。
   
   契約不適合責任では、契約書の記載内容や合意内容だけではなく、契約の性質、契約の目的、契約締結に至る経緯などの一切の事情を考慮して、「契約内容に適合するか」を判断することになります。そのため、単に目的物だけに着目して傷や欠陥があるかどうかを判断するわけではない点に注意が必要です。例えば、目的物に傷があったとしても、傷があることを前提で買主が買い受けたのであれば、それは契約不適合ではありません。（従来の瑕疵担保責任でも、「瑕疵」とは、契約の内容に反することと考えられてきましたので、「瑕疵」と「契約不適合」とで、大きく異なるようなことはありません。）

2. （2）契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

   民法改正によって瑕疵担保責任は、契約不適合責任という概念に改められることになりましたが、両者には以下のような違いがあります。
   
   ① 契約の対象物
   瑕疵担保責任は、売買契約の対象物が特定物の場合に限って適用されるものであり、不特定物の場合には、一般の債務不履行責任の問題として処理するという扱いがとられていました。しかし、特定物か不特定物かという区別によって取り扱いを区別する合理性が乏しいことから、契約不適合責任は、対象物が特定物か不特定物かを問わずに適用されます。
   
   ※特定物とは取引の当事者がその物の個性に着目して指定した物のことをいいます。逆に取引の当事者がその物の個性に着目せず、種類のみを指定した物を不特定物（種類物）といいます。

   特定物の例：不動産、目の前の中古品を指定して購入する場合の当該中古品等
   不特定物の例：ビール10ダース、10㎏の米等
   
   
   

   ② 責任追及の手段
   瑕疵担保責任では、解除や損害賠償請求が認められるにすぎませんでしたが、契約不適合責任では、解除または損害賠償の他に、追完請求や代金減額請求も認められるようになりました。これらの責任追及の手段の詳細については、後述します。
   
   ③ 損害賠償の帰責事由の要否
   瑕疵担保責任は、売主に過失がなかったとしても損害賠償請求を行うことが可能でしたが、契約不適合責任では、売主に過失がなければ損害賠償請求を行うことができません。ただし、追完請求、代金減額請求、解除については、要件として売主の過失は要求されていませんので、売主に過失がなかったとしても行うことができます。

施工業者に対して契約不適合責任の追及をする場合には、時効による期間の制限はあるのでしょうか。

1. （1）契約不適合責任の時効

   契約不適合責任を追及する場合には、時効による期間制限がありますが、まずは、買主が契約不適合を知ったときから1年以内に、その旨を売主に対して通知しなければなりません。この1年間の期間は、除斥期間と呼ばれています。この除斥期間内に、契約不適合の事実を通知することで、消滅時効が完成するまでの間、契約不適合責任に対する権利を保存することができます。除斥期間内に通知をしなければ、その後、契約不適合責任を追及することはできません。
   
   このような除斥期間の規定が設けられているのは、①目的物の契約不適合の事実が引渡し前に生じたものか引き渡し後の使用や時間の経過によって生じたものかを判断することが難しくなることや、②目的物の引き渡し後は履行が終了したものと期待している売主の当該期待を保護する必要があることから、権利関係を早期に確定させるためと説明されています。
   
   不適合を知ったときから1年間以内に、契約不適合の事実を通知しておけば、一般的な消滅時効の規定である、権利を行使できることを知ったときから5年間、権利を行使することができるときから10年間という消滅時効期間内は、契約不適合責任を追及することができるのです。
   
   ただし、数量に関する契約不適合や移転した権利に関する契約不適合責任については、このような時間経過による不都合が生じないこと等から、1年以内に通知しなければならないという除斥期間の制限はありません。その代わり、一般の消滅時効による期間制限は受けますので、買主は契約不適合を知った時から5年、不適合な給付がなされた時から10年以内に権利を行使しなければなりません。
   
   なお、改正前の瑕疵担保責任では、買主が事実を知ったときから1年という瑕疵担保期間の制限（除斥期間）が設けられていました。除斥期間内に裁判外でよいので、権利を行使しておけば、消滅時効期間内は瑕疵担保責任を追及することができます。改正民法は、施行日以後に締結された契約について適用されることになりますので、施行日前の契約であれば、瑕疵が生じていた場合には、改正前民法に基づき瑕疵担保責任を追及していくことになります。

   
   ※瑕疵担保責任における「瑕疵」とは目的物が通常有する性質や性能を有していないことや契約当事者の定めた性能を有していないことを指します。

2. （2）品確法の規定

   品確法とは、正式名称を「住宅の品質確保の促進等に関する法律」といいます。品確法では、新築住宅の売買契約または請負契約の場合に、民法の期間制限とは異なる内容を定めています。
   
   品確法が適用される新築住宅の売買契約における、構造耐久力上主要な部分の瑕疵、雨水侵入を防止する部分の瑕疵については、売主は買主に住宅を引き渡したときから10年間、瑕疵担保責任を負います。ただし、買主が契約不適合の事実を知ってから1年以内にその事実を売主に通知しなければなりません。これらの期間も除斥期間とされています。

売主から引き渡された住宅に契約不適合がある場合には、買主は、以下のような手段によって売主の責任を追及していくことになります。

1. （1）追完請求

   追完請求とは、目的物の修補、代替物の引渡し、不足分の引渡し請求など当事者間の契約内容に適合するような履行の追完を求めることをいいます。
   
   売主には、契約内容に適合した目的物を引き渡す契約上の義務がありますので、目的物に不具合や欠陥がある場合には、目的物を修補せよという修補請求をすることができますし、代わりのものに替えて欲しいという代物請求もできます。また、目的物に数量不足があれば買主は不足分の引渡し請求もできます。
   
   ただし、契約不適合が売主ではなく、買主の責めに帰すべき事由によるものである場合は、追完請求をすることができません。

2. （2）代金減額請求

   代金減額請求とは、契約の目的物が契約内容に適合しない場合、その不適合の程度に応じて代金の減額請求をすることができる権利です。
   
   代金減額請求権を行使する場合には、買主は、相当の期間を定めて売主に修補工事の請求などの追完を催告し、その期間内に追完がなされない場合に、不適合の程度に応じて代金減額請求をすることができます。なお、追完が不能である場合には、催告をすることなく代金減額請求をすることができます。
   
   ただし、追完請求と同様に、契約不適合が売主ではなく、買主の責めに帰すべき事由によるものである場合は、代金減額請求をすることができません

3. （3）契約の解除

   契約内容に不適合がある場合でも一般の契約の規定に従って契約の解除をすることが可能です。契約を解除する場合には、買主は、売主に対して相当期間を定めて追完の催告をし、その期間内に不適合が是正されない場合には、契約を解除することができます。
   
   ただし、契約不適合の内容が社会通念上軽微な欠陥である場合には、契約を解除することはできません。この場合には、追完請求や代金減額請求等で対応することになるでしょう。

4. （4）損害賠償請求

   契約内容に不適合がある場合には、買主は、売主に対して損害賠償請求をすることができます。この場合の損害賠償請求は、一般の債務不履行に基づくものとなりますので、帰責事由がない売主は責任を負いません。
   
   なお、改正前民法では、損害賠償の範囲については信頼利益に限定されるという考えもありましたが、改正民法による契約不適合を理由とする損害賠償の範囲は、履行利益まで含まれます。
   
   ※履行利益とは本来の履行があったら得られたはずの利益のことを指します。一方で信頼利益とは瑕疵がないと信頼したことによって失った利益のことを指します。

   履行利益の例：建物の売却による転売利益等
   信頼利益の例：建物の売買契約に要した費用等
   

売主に対して契約不適合責任を追及する場合には、以下の点に注意が必要です。

1. （1）契約不適合を知った場合にはすぐに対応が必要

   契約不適合責任を追及する際には、買主が不適合を知ったときから1年以内に売主に対して通知をしなければならないとされています。改正前民法に基づく瑕疵担保責任の追及をする場合には、瑕疵の内容や損害額の根拠を示す必要がありましたが、契約不適合責任ではそこまでの内容は要求されず、売主が不適合の存在を認識することが可能な程度の通知で足りることになります。この点では、契約不適合責任の方が、瑕疵担保責任よりも権利行使が容易になったといえるでしょう。
   
   しかし、1年という期間は非常に短いため、契約不適合を認識したにもかかわらず、対応が遅れてしまうとあっという間に期間が経過してしまい、権利行使ができなくなるおそれがあります。そのため、契約不適合を認識した場合には、売主にすぐに通知するとともに、早めに弁護士に相談をして、今後の対応についてアドバイスをもらうようにしましょう。

2. （2）契約時期によって責任追及の根拠が異なる

   買主または施工業者との間で締結した売買契約または請負契約の契約日がいつであるかによって、改正民法による契約不適合責任の追及になるのか、改正前民法による瑕疵担保責任の追及になるのかが異なってきます。
   
   経過措置によって、売買契約または請負契約が改正民法の施行日である令和2年4月1日以降であれば改正民法が適用されますが、それよりも前である場合には、改正前民法が適用されるという点に注意が必要です。

民法改正によって、売主に対する責任追及の根拠や内容が大きく変わりましたので、施工不良を理由に責任追及をする場合には、改正民法も考慮した正確な知識と対応が必要になります。このため、専門家である弁護士のサポートが不可欠となりますので、施工不良を発見した場合には、早めに弁護士に相談をすることをおすすめします。

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