弁護士コラム

入居者から修繕を求められたとき、「大家がどこまで対応しなければならないのか」がわからず困る方は少なくありません。この点は、入居者の希望どおりに判断するのでも、大家の判断だけで決めるのでもなく、民法や賃貸借契約の内容を基準に考えます。
まずは、修繕義務の基本的な考え方を確認しておきましょう。

1. （1）大家（貸主）には賃貸物件の修繕義務がある

   賃貸物件の大家には、原則として物件を修繕する義務があります。
   
   民法606条1項では、貸主は賃貸物件を「使用および収益をするのに必要な状態」に保つために修繕する義務を負うと定められているからです。
   少しわかりにくい表現ですが、簡単にいえば、入居者が契約どおりに生活・使用できる状態を維持する義務ということです。
   
   たとえば、給湯器が故障してお湯が出ない、雨漏りで部屋が使えない、排水管が詰まって生活に支障が出ているといったケースでは、大家が修繕しなければならない可能性が高いでしょう。
   
   賃貸借契約は、建物を貸して家賃を受け取る契約です。家賃を受け取る以上、通常どおり住める状態・使える状態を維持することも、大家の大切な役割のひとつといえます。

2. （2）修繕義務の「範囲」はどこまで？

   修繕義務があるとはいっても建物や設備に生じたすべての不具合を直さなければならないわけではありません。
   
   判断のポイントになるのは、その不具合によって入居者の通常の生活・使用に支障が生じているかという点です。
   
   たとえば、エアコンがまったく動かない、トイレが使えない、玄関ドアが閉まらないといった不具合であれば、生活への影響が大きいため、修繕が必要になる可能性が高いでしょう。
   一方で、小さな傷やわずかな汚れ、建物の使用に影響しない程度のきしみなど、通常の生活・使用に支障がない軽微な不具合まで修繕義務が及ぶとは限りません。
   
   どこまで修繕する必要があるかは、「不具合があるかどうか」ではなく、「そのままでは通常どおり住み続けられるか、通常どおりの使用ができるか」という視点で判断することが大切です。

3. （3）修繕義務の「程度」はどこまで？

   修繕が必要な場合でも大家には新品や最新設備へ交換する義務まであるわけではありません。求められるのは、通常どおり使用できる状態に回復させることです。
   
   たとえば、古くなった給湯器が故障した場合は、正常にお湯が使える状態に戻せばよく、必ずしも最新機種や高機能モデルへ交換しなければならないわけではありません。
   
   このように、修繕方法は建物の状態や設備の状況によって変わります。大切なのは、「元どおりに近い生活・使用ができる状態まで回復しているか」という点です。

修繕義務の考え方を理解しても、実際には「このケースは修繕が必要なのだろうか」と迷う場面が多いものです。ここでは、賃貸物件でよくあるトラブルを例に、大家がどこまで対応すべきかを見ていきましょう。

1. （1）エアコン・給湯器など設備故障の場合

   エアコンや給湯器、インターホンなど、大家が備え付けた設備が故障した場合は、原則として大家が修繕義務を負います。
   
   たとえば、給湯器が故障してお湯が出なくなった場合や真夏にエアコンが動かなくなった場合は、入居者の生活・使用に大きな支障が生じます。このようなケースでは、修理や交換などの対応が必要になるでしょう。
   一方で、設備が古いという理由だけで交換しなければならないわけではありません。正常に使用できる状態であれば経年劣化だけを理由に新品へ交換する義務はありません。
   
   また、大家が設置した設備ではなく入居者が自分で設置した家電であれば、修繕や交換は入居者の負担になるのが一般的です。

2. （2）雨漏り・水漏れ・排水管トラブルの場合

   雨漏りや給排水設備の不具合は、建物そのものに関わる問題です。そのまま放置すると被害が広がることもあるため早めの対応が求められます。
   
   たとえば、屋根や外壁から雨水が入り込んでいる場合や、共用部分の給排水管の破損が原因で水漏れが発生している場合は、大家が修繕することになるでしょう。
   
   これに対し、入居者が排水口に異物を流したことで詰まりが発生したようなケースでは、原因を作った入居者が費用を負担する可能性があります。
   同じ「水漏れ」でも、原因によって修繕義務を負う人が変わる点に注意が必要です。

3. （3）壁紙・床・建具の不具合の場合

   壁紙や床、ドアなどの建具は、原因や不具合の程度によって判断が分かれやすい部分です。
   
   たとえば、床が抜けそうになっている、ドアが閉まらない、窓が開閉できないといった状態であれば、通常どおり生活することが難しいため大家が修繕する必要がある可能性が高いでしょう。
   一方で、家具を置いた跡や日焼けによる壁紙の変色など、通常の使用に伴う見た目の変化だけであれば修繕しなければならないとは限りません。
   
   また、入居者が物をぶつけて壁に穴を開けた場合など、故意や不注意による損傷であれば修繕費用を入居者へ請求できることがあります。

4. （4）自然災害による損傷の場合

   台風や地震、大雪などの自然災害によって建物が損傷した場合も、大家が修繕を行うことが一般的です。自然災害だからといって修繕義務を免れることはできないということは覚えておきましょう。
   
   たとえば、台風で屋根が壊れて雨漏りが発生した場合や、大雪で雨どいが破損した場合には、建物を維持管理する立場にある大家が対応することになります。
   
   ただし、自然災害は修繕費用が高額になることも少なくありません。そのため、火災保険や施設賠償責任保険などの補償対象になるかを確認しながら進めることが大切です。

大家には修繕義務がありますが、どのような場合でも修繕しなければならないわけではりません。不具合の原因や契約内容によっては、入居者が費用を負担するケースや、大家が修繕を断れるケースもあります。ここでは代表的な例を紹介します。

1. （1）借主の故意・過失による破損の場合

   入居者自身の故意や不注意によって建物や設備が壊れた場合は、原則として大家は修繕義務を負いません。
   
   たとえば、家具をぶつけて壁に大きな穴を開けた、物を落として洗面台を割ってしまった、異物を流してトイレを詰まらせたといったケースです。
   
   このような損傷は、通常の使用によって生じたものではありません。そのため、修繕費用を入居者に負担してもらえる可能性があります。

2. （2）通常使用に支障がない軽微な不具合の場合

   生活にほとんど影響がない軽微な不具合については、修繕義務が認められないことがあります。
   
   たとえば、壁紙の日焼けや小さな傷、床のわずかなきしみなどが代表例です。
   建物は年月とともに少しずつ劣化していきます。そのため、多少の傷みや色あせまで、すべて大家が修繕しなければならないとすると、賃貸経営が成り立たなくなってしまいます。
   
   もちろん、不具合が小さく見えても放置すると大きな故障につながるおそれがある場合は別です。迷ったときは、現地を確認したり、専門業者に点検を依頼したりして判断するとよいでしょう。

3. （3）契約書で借主負担と定めている場合

   賃貸借契約書で、一定の修繕や交換を入居者の負担とする特約が設けられていることがあります。
   
   たとえば、電球や蛍光灯の交換、網戸や障子の張り替え、鍵の紛失による交換費用などは、借主負担とされているケースが少なくありません。
   このような特約が有効であれば、その範囲については大家が修繕費用を負担する必要はありません。
   
   ただし、どのような内容でも自由に借主負担とできるわけではなく、契約内容によっては、特約が無効と判断される可能性もあります。「契約書に書いてあるから大丈夫」と決めつけず、その内容が法的に有効かどうかも確認することが重要です。

4. （4）借主が勝手に設置した設備が故障した場合

   入居者が自分で設置した設備については、原則として大家に修繕義務はありません。
   
   たとえば、入居者が持ち込んだエアコンや温水洗浄便座、照明器具、食器洗い乾燥機などが故障した場合は、修理や交換は入居者が行うことになります。
   
   トラブルを避けるためには、入居時に「どこまでが備え付け設備なのか」「どこからが借主の所有物なのか」を契約書や設備一覧表で明確にしておくことが大切です。

入居者から修繕依頼の連絡があった場合、対応を誤るとトラブルに発展することがあります。ここでは、修繕トラブルを避けるために大家が押さえておきたいポイントを解説します。

1. （1）修繕依頼を放置しない

   入居者から修繕の連絡を受けたらまずは速やかに対応することが大切です。
   また、大家から何の連絡もない状態が続くと入居者は「対応するつもりがない」と受け取ってしまい不信感を抱きやすくなりますし、その間に損害が拡大すれば、拡大した損害に対して損害賠償を負担しなくてはならなくなることもあります。
   
   すぐに修繕できない場合でも、「現地を確認します」「業者へ連絡しています」といった状況を伝えるだけで不要なトラブルを防げるケースは少なくありません。

2. （2）修繕の要否は現地確認・業者確認を行う

   入居者からの説明だけで修繕が必要かどうかを判断するのは避けましょう。
   
   同じ「水漏れ」という連絡でも、建物の設備が原因なのか、入居者の使い方が原因なのかによって、修繕義務を負う人が変わるからです。
   
   まずは現地を確認し、必要に応じて設備業者や管理会社にも調査を依頼しましょう。事実関係を丁寧に確認することが適切な判断につながります。

3. （3）対応を誤ると賃料減額・損害賠償につながることがある

   修繕が必要な状態にもかかわらず、正当な理由なく放置してしまうと法的な責任を負う可能性があります。
   
   たとえば、設備が使えない状態が続けば、民法上、賃料が減額される場合があります。また、修繕しなかったことで入居者の家財が損傷したようなケースでは、損害賠償を請求されることも考えられます。
   
   「あと数日様子を見よう」という判断が、大きなトラブルにつながってしまう可能性もゼロではありません。修繕義務がある可能性が高いと判断した場合は、できるだけ早く対応を進めることが重要です。

4. （4）トラブル予防のために賃貸借契約書の見直しを行う

   修繕に関するトラブルは、契約書の内容が曖昧なことが原因で起こるケースも少なくありません。
   
   たとえば、消耗品の交換を誰が負担するのか、借主が設置した設備は誰が管理するのかといった点が明確になっていれば、あとから揉める可能性を減らせます。
   
   一度作成した契約書を長年そのまま使っている場合は、現在の法改正や実務に合った内容になっているか確認してみるとよいでしょう。契約書を見直しておくことは、トラブルが起きたあとの対応だけでなくトラブルそのものを防ぐことにもつながります。

5. （5）判断に迷うときは弁護士へ相談する

   修繕義務の有無は、一見すると単純そうに見えても実際には契約内容や故障の原因、建物の状態など、さまざまな事情を踏まえて判断することが必要です。
   
   修繕の判断に迷う際は、不動産問題に詳しい弁護士へ相談することをおすすめします。
   弁護士であれば、契約書や状況を確認したうえで大家に修繕義務があるかどうかを法的な観点から判断することが可能です。また、必要に応じて入居者との交渉や内容証明郵便の作成、訴訟対応まで一貫して任せることもできます。賃貸借契約を現時点の法令やガイドラインに沿った適切なものにするための助言も受けられます。
   
   早い段階で弁護士に相談すればトラブルが大きくなる前に解決できるケースも少なくありません。不安を感じた時点で専門家のアドバイスを受けることが、結果として時間や費用の負担を抑えることにつながります。

大家には賃貸物件の修繕義務がありますが、すべての不具合を修繕しなければならないわけではありません。通常の生活・使用に支障があるか、不具合の原因は何か、契約でどのように定められているかなどを踏まえて判断することが大切です。

対応を誤ると入居者とのトラブルや賃料減額請求などにつながるおそれもあります。修繕義務の有無や費用負担について判断に迷う場合は、建築問題などの専門チームを編成するベリーベスト法律事務所までご相談ください。