弁護士コラム

2020年4月1日に改正民法が施行され、従来の「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に改められました。
今後締結する建物の請負契約や売買契約などについては、契約不適合責任の規定が適用されます。まだ瑕疵担保責任のルールが念頭にある方は、速やかに契約不適合責任へと知識をアップデートしましょう。

1. （1）瑕疵担保責任・契約不適合責任とは

   「瑕疵担保責任」とは、2020年3月31日以前に適用されていた民法に基づき、売買等の目的物の瑕疵（欠陥・不備等）について、売主側が買主側に対して負う責任です。
   
   これに対して「契約不適合責任」とは、2020年4月1日以降に適用されている民法に基づき、売買等の目的物の種類・性質・数量が契約の内容に適合していない場合に、売主側が買主側に対して負う責任です。
   
   従来の瑕疵担保責任の規定は抽象的であり、判例法理（裁判所が下した多数の結果に基づく考え方）によって補われている部分が多い状況でした。また、買主側が利用できる救済手段が限定されている点も問題視されていました。
   
   そこで、2020年4月1日に施行された改正民法では、瑕疵担保責任を契約不適合責任と改め、従来の判例法理の明文化および買主側の救済手段の拡大などの変更を行いました。

2. （2）瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

   旧民法における瑕疵担保責任と、現行民法における契約不適合責任の違いは、下表のとおりです。

   
   

   	瑕疵担保責任	契約不適合責任
   責任の性質	法定責任説あるいは契約責任説	契約責任説
   買主側の救済手段	損害賠償請求 契約の解除	履行の追完請求 代金減額請求 損害賠償請求 契約の解除
   「隠れた瑕疵」の要件	あり	なし

   ① 責任の性質
   従来の瑕疵担保責任の性質については、「法定責任説」と「契約責任説」が対立していました。現行民法に基づく契約不適合責任については、契約責任説が明示的に採用されました。
   
   なお、法定責任説とは、特定物の売買では契約で定められた目的物を引き渡せば足りるという考え方（＝特定物ドグマ）を前提としつつ、売主・買主間の公平を図るために認められた特別の責任であるとする説のことをいいます。
   契約責任説は、目的物の種類・数量・品質が契約内容と適合していないことに着目し、債務不履行責任の一種と捉える説のことです。
   
   ② 買主側の救済手段
   従来の瑕疵担保責任については、買主側の救済手段として損害賠償請求と契約の解除のみが認められていました。
   現行民法に基づく契約不適合責任では、損害賠償請求と契約の解除に加えて、履行の追完請求と代金減額請求が新たに認められました。
   
   ③ 「隠れた瑕疵」の要件
   従来の瑕疵担保責任については、契約締結時点において、買主側が瑕疵の存在について善意無過失であったこと（＝隠れた瑕疵）が要件とされていました。
   これに対して、現行民法に基づく契約不適合責任は、目的物が契約内容に適合しているかどうかという基準に従い発生し、「隠れた瑕疵」の要件は設けられていません。

3. （3）品確法上の瑕疵担保責任について

   2020年4月1日以降、民法における瑕疵担保責任は契約不適合責任に改められましたが、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）では「瑕疵担保責任」の用語が残っています。
   
   品確法に基づく瑕疵担保責任とは、新築住宅の請負契約の請負人が注文者に対して、または新築住宅の売買契約の売主が買主に対して負う責任です。
   
   「構造耐力上主要な部分」および「雨水の浸入を防止する部分」の瑕疵については、契約不適合責任の期間（＝買主等が不適合を知ったときから1年）よりも長い「引き渡しから10年」の責任期間が強制的に適用されます（同法第94条、第95条）。
   
   施工業者が新築住宅の工事を行う際には、民法上の契約不適合責任と併せて、品確法上の瑕疵担保責任にも注意しましょう。

施工業者の施工ミス等については、注文者から契約不適合責任を追及されるおそれがあります。施工業者が追及され得る契約不適合責任の内容は、以下の4つです。

1. （1）履行の追完

   目的物である建物等の施工が契約内容に適合していなかった場合、施工業者は注文者による履行の追完請求に応じて、建物等を修補しなければなりません（民法第562条第1項）。修補費用は、施工業者の負担となります。
   
   ただし、不適合が注文者の責めに帰すべき事由による場合は、施工業者に対する履行の追完請求が認められません（同条第2項）。

2. （2）代金の減額

   施工業者が注文者から催告を受けた後、相当の期間内に履行の追完（修補）をしない場合、注文者は施工業者に対して、不適合の程度に応じて代金の減額を請求できます（民法第563条第1項）。
   また、履行の追完が不能であるときや、施工業者が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したときなどには、催告なく直ちに代金の減額を請求することが可能です（同条第2項）。
   
   ただし、履行の追完請求と同様に、不適合が注文者の責めに帰すべき事由による場合は、施工業者に対する代金減額請求が認められません（同条第3項）。

3. （3）損害賠償

   建物等の契約不適合により、注文者が何らかの損害を被った際は、施工業者に対して損害賠償を請求できます（民法第564条、第415条第1項）。
   たとえば、施工不備が原因でケガをした場合の治療費や、注文者が負担した修理費用などが損害賠償の対象です。

4. （4）契約の解除

   施工業者に対して履行の追完（修補）を催告した後、相当の期間内に修補をしないときは、注文者は原則、請負契約や売買契約を解除できます（民法第564条、第541条本文）。
   また、修補が不能である場合や、施工業者が修補を拒絶する意思を明確に表示した場合には、催告なく契約を解除することが可能です（民法第542条）。
   
   ただし、不適合が契約および取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、契約の解除が認められません（民法第541条但し書き）。

施工業者が注文者から契約不適合責任を追及される事態を回避するには、以下の対応を行いましょう。

1. （1）施工内容を注文者にきちんと説明し、容認事項として契約書に明記する

   施工内容に関して留意事項がある場合は、注文者に対してきちんと説明した上で、容認事項として契約書に明記しましょう。
   
   契約書の記載と異なる注文者の要望に関しては、基本的には契約不適合責任の対象外となります。どんなに細かいことでも、トラブルの原因となる可能性が少しでも考えられる際は、容認事項としてまとめておきましょう。

2. （2）契約不適合責任の期間を限定する｜ただし強行規定に注意

   目的物の種類・品質に関する契約不適合責任は、注文者が不適合を知ったときから1年以内にその旨を施工業者に通知しない場合、免除されるのが原則です（民法第566条）。
   
   しかし、1年間の起算点を「注文者が不適合を知ったとき」とすると、施工業者側において起算点を知ることが難しいという問題があります。そこで、責任期間の起算点を「引き渡しのとき」に変更しておくのがよいでしょう。
   
   ただし、施工業者が宅地建物取引業者であり、宅地建物取引業者ではない注文者に対して自ら宅地・建物を販売する場合は、特約で定める責任期間は引き渡しの日から2年以上としなければなりません（宅地建物取引業法第40条第1項）。
   それ以外の場合でも、一方的な責任期間の短縮は不当条項として無効になり得ます（消費者契約法第10条）。
   
   また、品確法に基づく瑕疵担保責任の期間は引き渡しのときから10年間であり、短縮は認められない点にご注意ください（品確法第94条）。

東京地裁平成25年3月18日判決の事案では、築30年の中古マンションを購入した買主が、売主および仲介業者に対して瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求を行いました。
このときの買主の主張は、「漏水・遮音性・断熱性・排水能力の低下に関する説明がなかった」というものです。

しかし東京地裁は、マンションがこれらの点について、実際にどの程度の性能を有していたのかを明らかにする的確な証拠を買主が提出していないことを理由に、売主および仲介業者の調査・説明義務を否定しました。

その一方で東京地裁は、ルーフバルコニー側のサッシが老朽化していたことについては瑕疵であると認定し、それが原因で生じた浸水による居間の絨毯と畳の交換費用について、売主に約50万円の損害賠償を命じました。

また仲介業者については、実際はそうでないのに、スケルトン状態から内装工事を行うものと軽信して、調査および実際に即した説明を怠った点に関して110万円の損害賠償を命じました。

2020年3月31日まで適用されていた瑕疵担保責任は、同年4月1日以降、契約不適合責任に改められており、内容に変更点もあります。

注文者とのトラブルを回避するためにも、施工業者は契約不適合責任に関するルールを理解しておきましょう。実際に問題が生じそうになったときは、速やかに弁護士へ相談することをおすすめします。

ベリーベスト法律事務所はグループ内に一級建築士も所属しており、建築紛争に強みを有しています。初回は60分無料で相談を受け付けておりますので、注文者とのトラブルにお悩みの施工業者は、ベリーベスト法律事務所までご相談ください。