弁護士コラム

不動産投資は大きな利益を得られるチャンスがある反面、さまざまなトラブルのリスクを伴います。投資用物件であるマンションや戸建ての新築工事の契約を締結してから発生する可能性のあるトラブルの一例を紹介しましょう。

1. （1）工事中に地盤が弱いことが分かり、追加料金を請求された

   新築工事を行う際には、事前に地盤調査を行うのが一般的です。調査によって地盤が弱いことが判明した場合は、地盤改良工事が行われます。
   
   しかし、地盤を改良するために発生する費用は、実際に調査を行わないとわからないため、当初の予算に含まれていないことも少なくありません。予算に含まれていなかった場合、地盤改良の費用を後日請求される可能性が高いでしょう。
   
   地盤調査や地盤改良工事に追加費用がかかる可能性があることは、一般的には契約書などに明記されます。しかし、施工業者（不動産会社、不動産業者）の説明が不十分なこともあります。そのため、地盤改良工事の費用を含めて、追加費用については必ず契約前に確認しましょう。

2. （2）工期が遅延した

   天候不順や大工不足などが原因で、工期が遅延するケースもあります。工期が遅延すると、物件から収益を得られるタイミングが遅れて不利益を受けてしまいます。
   
   工期遅延の取り扱いは、工事請負契約書に明記されていることが多いです。
   「損害賠償額の予定」と定められている場合には、定められている以上の損害が発生しても決められた額しか賠償できません。また、違約金は損害賠償額の予定額と推定されるので、違約金という定めがある場合にも、遅延によって発生した損害の全額の賠償が受けられない場合もあります。
   投資用物件では、工事が遅延すると、得られるはずの賃料が得られないことで損害が多額に上る場合もあるので、事前に契約書を確認し、納得できない場合は修正を求めましょう。

3. （3）工事中に建材の調達が困難になった

   工事請負契約書を締結してから、建材の流通量の減少や価格の高騰などが発生し、調達が困難になってしまうことも少なくありません。建材の調達が遅れると、工期の遅延やコストの増加につながってしまいます。
   
   このような建材の調達不良が発生した場合の費用負担についても、工事請負契約書に明記されるのが一般的です。
   施工業者側が用意した契約書には、工期遅延の補償は一切なし、増加した費用は全額施主負担などと定められている可能性もあるため、よく確認しましょう。

4. （4）近隣住民からクレームを受けた

   新築工事を進めている最中に、近隣住民から日が入らないことや騒音などでクレームを受けることもあります。クレームを放置していると、損害賠償を請求されたり、物件が完成してからもクレームが続いたりして、投資用物件への入居者がなかなか決まらないといったことにもなりかねません。
   
   工事中の騒音や振動などへのクレームは、施工業者の責任で対応すべきですが、施主も施工業者から施工方法の変更などを相談されることがあります。
   クレームが続くことによるリスクを考慮し、変更に応じるかどうかを適切に判断しましょう。判断に迷うときは、弁護士に相談するのがおすすめです。

5. （5）工事完了後、施工の不備が発覚した

   新築物件が完成し、施主が最終確認をするときや、入居が始まってから施工の不備が発覚することもあるでしょう。
   最初から設備が壊れている、使用している建材が契約内容と異なる、床や壁に亀裂が入っている、建物全体が傾いているなど、施工不備はあらゆる箇所で見つかる可能性があります。
   
   施工不備を放置していると、入居者が不便を感じてすぐに引っ越してしまうなど、収益に影響が出てしまいます。また、境界を誤ったなどの重大な施工不備は、近隣トラブルなどにつながるおそれもあるでしょう。
   
   施工不備が発覚したら、速やかに施工業者に連絡して修補などを求めてください。修補のほか、代金の減額や損害賠償を請求できる可能性があります。
   状況によっては、工事請負契約を解除できることもあるため、不備は放置しないようにしましょう。

施工業者側の不手際によってトラブルが生じ、収益が減少するなど不動産投資計画に影響が発生したら、損害賠償請求を検討しましょう。

1. （1）不動産投資のトラブルについて損害賠償を請求できるケース

   不動産投資のトラブルについて、施工業者側に責任がある場合は、損害賠償を請求できます。
   たとえば、以下のようなケースでは、施工業者に対して損害賠償を請求可能です。

   • 施工業者側の工程管理ミスによって、工期が遅れた
   • 施工業者が重機の操作を誤り、隣家の工作物を壊してしまい、本来施工業者が責任を持つはずだが、施主だからといって損害賠償を請求された
   • 契約内容と実際の施行内容が異なっていた

   など

2. （2）損害賠償を請求する際の注意点

   施工業者に対して損害賠償を請求する際には、その原因となる事実について証拠を確保することが大切です。
   
   たとえば、施工不備を指摘する場合、契約内容を確認したうえで、それに適合していない箇所（＝不備のある箇所）の写真を撮影するなどの方法が考えられます。また、施工不備の疑いがあるときは、住宅診断士や建築士に調査を依頼する方法も有力です。
   
   工期の遅れについては、施工業者に責任があるか否かが争点となります。メールや通話でのやり取りを記録・保存し、不可抗力ではなく施工業者に責任があることの立証を目指しましょう。
   
   上記のように、事案によって必要な準備が異なるので、ご自身のケースでどのような準備が必要か迷うときは、弁護士に相談することをおすすめします。

不動産投資でトラブルが発生したら、弁護士へ相談しましょう。弁護士に相談することの主なメリットは、以下のとおりです。

1. （1）損害賠償請求の主張や証拠を検討できる

   施工業者に対して適正額の損害賠償を請求するためには、法的な観点から主張・立証の方法を精査する必要があります。
   弁護士は、不動産投資に関するトラブル対応の知見や経験を生かし、どのような主張・立証をすれば有利な解決につながるか検討可能です。

2. （2）損害賠償の適正な金額が分かる

   施工業者に対して請求できる損害賠償の金額は、施主に生じた損害を漏れなく見積もり、過去の裁判例に照らしながら適切な評価を行うことで分かります。
   
   弁護士であれば、損害賠償額の適正額を見積もり可能です。弁護士のアドバイスを踏まえて適正額の請求を行えば、納得できる解決をスムーズに得られる可能性が高まります。

3. （3）和解交渉を代理できる

   正式に依頼すると、弁護士は施工業者との和解交渉を代理します。
   弁護士が法的根拠を示しながら交渉すると、施工業者が適正額の損害賠償に応じる可能性が高まるでしょう。また、施主自ら施工業者と交渉する必要がなくなるので、労力やストレスが軽減される点も大きなメリットです。

4. （4）訴訟が必要になっても、代理人として対応できる

   施工業者と和解交渉をしたものの、決裂してしまい、裁判所に訴訟を提起する必要が生じるケースも想定しておくべきです。
   
   弁護士であれば、和解交渉から訴訟へ移行する際にもスムーズに対応できます。
   訴訟の手続きは法的な知識が欠かせないほか、慎重に準備を行う必要があるため、経験豊かな弁護士に任せれば安心です。

不動産投資に関するトラブルは、先述のとおり弁護士への相談をおすすめします。

ベリーベスト法律事務所は、建築訴訟の専門チームを設けています。また、一級建築士も在籍しているので、幅広い建築トラブルの解決に対応可能です。

不動産投資トラブルに見舞われている方はもちろん、今後新たに不動産投資を行う方も、工事請負契約を締結する前にベリーベスト法律事務所へご相談ください。契約内容を丁寧に確認したうえで、トラブルの予防策を提供可能です。

不動産投資は大きなリターンを得られる可能性がある一方で、トラブルに巻き込まれるリスクもあります。トラブルが発生すると投資計画が狂い、期待していたリターンを得られないだけでなく、大きな損失を被ってしまうこともあるでしょう。

投資用物件の施工不備や、正当な理由のない工期の遅れなど、施工業者に責任がありそうなトラブルが発生したときは、損害賠償請求を検討すべきです。その際は、弁護士のサポートを受けることで、納得のいく損害賠償を受けられる可能性が高まります。

ベリーベスト法律事務所は、不動産投資に関する幅広いトラブルのご相談を随時受け付けております。建築訴訟専門チームの弁護士のほか一級建築士も在籍しており、納得できる形での解決に向けてサポート可能です。工事トラブルなどへの対応に悩んだら、早い段階でベリーベスト法律事務所へご相談ください。