弁護士コラム

マンション投資は高額な取引であり、契約締結後に「やっぱりやめたい」と思っても、自由に解除できるわけではありません。

以下では、契約解除に関する基本的なルールについて説明します。

1. （1）契約締結後の解除は原則として不可

   売買契約は、双方が合意して契約書に署名・押印した時点で成立し、法的拘束力を持ちます。
   
   したがって、投資家側の一方的な都合による解約は、原則として認められません。
   
   民法上、契約は「約束は守る」という契約拘束の原則が適用されるため、契約を解除するには正当な理由が必要です。

2. （2）契約締結前であれば自由に撤回できる

   契約が成立する前、つまり「売買契約書に署名・押印していない段階」であれば、原則として自由に申し込みを撤回できます。
   
   この段階でのキャンセルは原則として違約金や損害賠償の対象にはならないため、迷いがある場合は安易に契約するのではなく、契約前のキャンセルを検討すべきでしょう。

3. （3）契約締結後の解除でも違約金が発生しないケース

   例外的に、契約締結後でも買主が違約金を支払わずに契約を解除できる場合があります。
   
   代表的な例は以下のとおりです。

   ①【買主側の事情】ローンの融資審査に落ちた場合
   多くの売買契約には「ローン解除特約（融資特約）」が盛り込まれており、金融機関の融資審査に通らなかったときに、買主は、損害賠償や違約金を負わずに契約を解除できる可能性があります。
   ただし、審査が通らなかった理由が買主側の落ち度による場合（例：事前審査承認後に新たな債務を負ったなど）など、特約が適用されないケースもありますので、注意が必要です。
   
   ②【売主側の問題】違法取引があった場合
   売主に重大な法令違反があった場合、買主は不利益を負わずに契約を解除できる可能性があります。
   具体例としては、以下が挙げられます。
   

   • 宅建士による重要事項説明が行われなかった
   • 必要書類（重要事項説明書など）の交付がなかった
   • 売主が宅建業免許を持たない業者だった
   • 無免許業者が他の業者を介して転売利益や媒介手数料を得ていた
   • 手付金の貸付が行われた

   など
   このような違法取引に該当する場合には、早めに弁護士に相談することが重要です。

4. （4）建築中のトラブルにおける契約解除の可能性

   新築マンションの建築中に、工期の大幅な遅延や仕様の重大な変更が発生した場合、売主の債務不履行として契約解除が認められる可能性があります。
   
   ただし、遅延や仕様変更が「契約に影響を与える程度に重大」かどうかがポイントとなるため、契約解除の可否を判断するには、契約書や仕様書、工事進捗報告などの証拠が必要です。

マンション投資の取引後に契約を解除できるのは、以下のような類型に限られています。

以下では代表的な解除類型と、その具体的な手続きの流れを説明します。

1. （1）契約違反（債務不履行）による解除

   売主が契約書に記載された義務を果たさなかった場合、民法の規定に基づき契約解除が認められる可能性があります。
   たとえば、建物の仕様が契約と異なる、工期が大幅に遅れている、重要事項説明に虚偽があった場合などです。
   
   手続きとしては、まず契約違反の内容を特定し、証拠（契約書、仕様書、メールや文書、写真など）を確保します。そのうえで、売主に対して書面で解除の意思表示を行います。その際、内容証明郵便を用いると、送付日や内容を証明でき、後の紛争防止に有効です。
   
   契約書に解除のためには「催告」を必要とする旨の記載がある場合は、期限を定めて是正を求め、それでも改善がない場合に解除するとの意思表示を行います。

2. （2）手付金放棄による解除

   契約時に支払う手付金には「解約手付」の機能があり、買主はこの手付金を放棄することで契約を解除できる可能性があります。
   
   手続きは比較的シンプルですが、契約書に解除可能な期限が記載されているケースもあり、その期限を過ぎると一方的な解除はできません。
   
   解除する場合は、売主に対して解除の意思と理由を記載した通知書を送付します。
   こちらも証拠保全のために、内容証明郵便での送付が望ましいでしょう。

3. （3）上記以外は契約違反になる可能性があるため注意

   法的な根拠のない解除は、契約違反として違約金や損害賠償請求の対象となる可能性があります。
   
   特に手付解除は期限管理が重要で、1日でも遅れると適用されません。
   
   解除を検討する際は、必ず契約書を確認し、弁護士など専門家に手続や期限を相談することをおすすめします。
   
   なお、宅建業法では、不動産売買でのクーリングオフが認められていますが、これは主に消費者保護を目的としており、投資目的や事業目的での購入は、消費者性が否定され、適用除外となる可能性があります。

マンション投資における契約解除は、容易ではなく違約金や損害賠償のリスクを伴います。そのため、もっとも重要なのは「解除しなければならない事態を未然に防ぐこと」です。

以下では、契約前からできる具体的なトラブル回避策を紹介します。

1. （1）信頼できる不動産会社を選ぶ

   物件や契約条件以前に、まず取引先となる不動産会社の信頼性を見極めることが大切です。
   
   宅地建物取引業の免許番号を確認し、免許の有効期限や過去の行政処分歴を調べましょう。その際には、インターネットでの口コミや国土交通省や都道府県が公表している業者情報検索サービスを活用するとよいでしょう。
   
   また、これまでの投資用マンションの販売実績やアフターフォロー体制も重要です。
   営業担当者の説明が不明瞭であったり、契約を急がせる態度が見られたりする場合は、焦って契約しないほうがよいかもしれません。

2. （2）契約書の内容を事前に確認する

   契約書を交付されたときは、解除条件、手付金額や返還条件、工期、仕様、引き渡し日など、将来のトラブルに直結する項目を漏れなく確認しましょう。
   
   特に、解除条項や違約金の金額設定、ローン特約の有無は必ずチェックすべきです。
   
   あいまいな表現がある場合や説明が十分でない場合は、そのまま署名せず、書面に明記してもらうか、契約書を修正してもらうよう求めましょう。

3. （3）不動産投資に関連する知識を身につける

   手付金放棄による解除や契約違反による解除など、上記で述べた方法について概要や必要な証拠、期限を知っておきましょう。
   
   不動産投資に関するリスクを回避するには、法的知識が不可欠ですので、日頃から意識的に知識を得るようにしましょう。

4. （4）弁護士などの専門家に相談する

   契約書のリーガルチェックやリスク評価は、専門知識を持つ弁護士に依頼するのが有効です。
   
   弁護士に相談することで、契約条件の妥当性や、将来の紛争リスクを事前に把握することができます。
   
   特に、高額な投資用マンションの契約では、解除条項やローン特約、引き渡し条件の解釈をめぐってトラブルが生じやすいため、契約前の段階から相談しておくと安心です。

マンション投資に関するトラブルの回避およびトラブルへの対処には、早い段階で弁護士へ相談することが重要です。

1. （1）状況に合わせた最善策を検討、提案

   弁護士は、契約書やこれまでのやり取り、契約に至った経緯を確認し、「解除が可能か」「どの方法が一番有利か」を判断できます。
   
   たとえば、手付金を放棄して解除するのがよいのか、売主の契約違反を理由に解除できるのかなど、複数の選択肢を比較しながら、状況に適した提案が可能です。

2. （2）実際の手続き交渉も対応

   契約解除には、書面での通知や相手方との交渉が必要です。特に、解除の意思を伝えるには内容証明郵便を使うのが一般的で、文面や手続きにミスがあると無効になることもあります。
   
   弁護士に依頼すれば、解除通知の作成・送付から売主や仲介業者とのやり取り、必要に応じて訴訟まで一連の手続きを一任することが可能です。
   
   ご自身で直接やり取りをしなくて済むため、精神的な負担も軽減されるでしょう。

3. （3）契約以外の保守管理に関するトラブルにも対応

   マンション投資に関するトラブルは、契約解除だけではありません。
   
   引き渡し後に建物の欠陥が見つかった、管理組合や入居者との間でトラブルが起きた、賃貸運営がうまくいかないなど、さまざまな問題が発生することがあります。
   
   不動産問題に詳しい弁護士であれば、マンション投資に関するさまざまなトラブルに対応可能ですので、契約以外の保守管理に関するトラブルについても相談や対応を一任できます。

マンション投資の契約解除は、法律上の制限や期限があり、正しい方法を採らないと大きな損害を招くおそれがあります。解除の可否や方法を判断するには法的知識が不可欠であり、まずは弁護士に相談することが重要です。

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