弁護士コラム

令和7年4月に改正建築基準法が施行され、4号特例が縮小されることになりました。以下では、4号特例に関する建築基準法の改正の概要を説明します。

1. （1）4号特例とは

   4号特例とは、建築基準法6条1項4号に該当する建築物に適用される特例で、以下の条件を満たす建築物（4号建築物）について、建築士が設計したものであれば、建築確認の審査を一部省略できる、というものです。

   • 木造の場合：2階建て以下で、床面積が500平方メートル以下の建築物（特殊建築物で200平方メートルを超えるものを除く）
   • 木造以外の場合：1階建てで、床面積が200平方メートル以下の建築物

2. （2）建築基準法改正により4号特例はどう変わる？

   建築基準法改正による4号特例見直しのポイントとしては、以下の3つが挙げられます。
   
   ① 「建築確認・検査」、「審査省略制度」の適用範囲が変更
   改正前の建築基準法では、建築基準法6条1項4号に該当する建築物は「4号建築物」として、建築確認の審査を一部省略することができました。
   
   しかし、改正建築基準法では、4号建築物がなくなり、新たに「新2号建築物」、「新3号建築物」の2種類に分けられるようになります。

   • 新2号建築物：木造2階建て、木造平屋建て（延床面積200平方メートル超）
   • 新3号建築物：木造平屋建て（延床面積200平方メートル以下）
   
   
   

   新2号建築物については、すべての地域において建築確認・検査が必要になり、審査省略制度の対象外となります。
   
   新3号建築物については、都市計画区域等内に建築する際に、建築確認・検査が必要になりますが、審査省略制度の対象になります。
   すなわち、新3号建築物以外は、審査が省略できなくなるのです。
   
   ② 確認申請の際に構造関係や省エネ関連の図書の提出が必要
   改正前の建築基準法では、4号建築物にあたる場合、確認申請の際に一部図書を提出せずともよいとされていました。
   しかし、改正建築基準法では、新2号建築物にあたる建物を建てる場合、確認申請書・図書と共に、「構造関係規定等の図書」、そして「省エネ関連の図書」の提出が新たに必要になります。
   
   ③ 令和7年4月に施行予定
   4号特例の縮小を内容とする改正建築基準法は、令和7年4月から施行開始予定となっています。
   建築基準法改正による4号特例の縮小で、これまで構造計算がいらなかった建築物も構造計算が必要になりますので、設計者の負担の増加が予想されます。
   
   改正法施行後にしっかりと対応できるよう今から準備を進めていくようにしましょう。

建築基準法改正による4号特例の縮小は、リフォームに関しても影響を与える可能性があります。

1. （1）リフォームでも建築確認申請が必要になるケースがある

   建築基準法改正により4号特例が縮小され、一般的な木造2階建ての建築物については、「新2号建築物」に分類されるようになりました。これにより、新築だけではなく、大規模な修繕・模様替えをする場合には、建築確認申請が必要になります。
   
   修繕とは、時がたち傷んでしまった建築物の一部を既存のものとおおむね同じ位置に、おおむね同じ材料・形状・寸法のものを用いて原状回復することです。
   模様替えとは、建築物の構造・機能・規模の同一性を損なわない範囲において、改造することです。
   
   いずれも、壁や柱、床、はり、屋根、階段など主要な構造部の一種以上を、2分の1を超えてリフォームする場合には、建築確認申請が必要になります。

2. （2）再建築不可物件の取り扱いについて

   再建築不可物件とは、現在の建物を解体したあとに新たに建物を建てることができない土地のことです。
   
   建築基準法では、建築物は原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないという「接道義務」が設けられています。このような接道義務を満たさない建築物については、建築基準法に違反するため、大規模な修繕・模様替えなどのリフォームが禁止されています。
   
   改正前の建築基準法では、4号建築物に該当する場合、大規模な修繕・模様替えであっても建築確認申請が不要でしたので、骨組みだけを残して行うスケルトンリフォームなどが利用されていました。
   
   しかし、改正後は、スケルトンリフォームを含む大規模な修繕・模様替えについても建築確認申請が必要となり、再建築不可物件では大規模な修繕や模様替えができない可能性があります。
   どうしてもリフォームが必要な場合には、接道義務を満たすようにするか、建築確認がいらないようなリフォームに抑えなければなりません。

建築基準法改正による4号特例縮小により、以下のような法律問題が生じる可能性があります。

1. （1）工期遅れが起こった場合の損害賠償

   4号特例の縮小により、多くの木造住宅において構造計算や省エネ関連の計算が必要になってきます。また、建築確認申請の際に提出する図書を作成する手間も増えるでしょう。
   これにより、木造住宅の建築・施工の工期は、従来よりも長くなることが予想されます。
   
   改正法施行当初は、どの程度工期が延長されるのかうまく予想ができず、想定よりも工期が遅れてしまうこともあるでしょう。その場合、工期遅れを理由として施主から損害賠償請求をされる可能性があります。そのため、最初はある程度余裕をもった工期を設定して、契約を結びましょう。

2. （2）法律の理解不足により、契約不適合責任を問われる可能性

   施工業者は、建築基準法の改正内容をしっかりと理解した上で、住宅の建築・施工を行わなければなりません。改正内容の理解が不足していると法律に適合しない建築物を作ってしまったあと、施主から契約不適合責任を問われる可能性があります。
   
   違法建築物を建ててしまうと、施工業者としての信用問題にもかかわります。改正法施行までにしっかりとポイントを押さえて、準備を進めていかなければなりません。

施工業者がビジネスを円滑に進めるためには、顧問弁護士を活用するのがおすすめです。

1. （1）顧問弁護士がいれば、建築基準法や消防法などの最新法令への対応相談が随時できる

   建築基準法は、時代の変化に応じて頻繁に改正が行われますので、その都度、最新の法令を踏まえた対応を行わなければなりません。
   建築業を営むにあたっては、建築基準法だけではなく消防法などさまざまな建築関連法令が関係してきますので、すべてを把握するのは容易ではありません。
   
   顧問弁護士がいれば、施工業者が関係する法令に関して法改正があっても、その都度、法改正の内容やポイントを教えてくれますので、法改正に対応する負担を最小限に抑えることができるでしょう。また、改正法の内容や対応方法についてわからないことがあれば、いつでも気軽に相談できるという点も顧問弁護士を活用するメリットといえます。

2. （2）労働問題や債権回収などビジネスに関連する、そのほかの法律問題への対応も可能

   建築業を営んでいれば、施主との間の建築トラブルだけではなく、雇用する従業員との労働問題（未払い残業代請求、不当解雇、パワハラ・セクハラなど）や取引先からの債権回収など、さまざまな法律問題が発生することもあるでしょう。
   
   このような法律問題が発生したときに、会社の担当者がすべて対応するのは負担が大きく、誤った対応をしてしまうと深刻なトラブルに発展するリスクもあります。
   法律問題となりうるトラブルの対応は、専門家である弁護士に任せるべきしょう。
   
   顧問弁護士がいれば、労働問題や債権回収など、ビジネスに関連するさまざまな法律問題に迅速に対応してもらうことができます。本業に専念するためにも、顧問弁護士の活用は有効です。

建築基準法改正により、令和7年4月から4号特例が縮小されます。木造住宅の建築・施行をメインに扱う会社にとって、大きな影響がありますので法改正に対応できるよう今からしっかりと準備を進めていきましょう。その際には、法律の専門家である顧問弁護士の活用が有効ですので、まだ顧問弁護士を利用していないというのであれは、この機会にぜひご検討ください。

ベリーベスト法律事務所には、建築訴訟専門チームがあり、一級建築士と連携しながら建築関係のトラブルを解決することができます。また、全国各地に拠点があり、遠方のトラブルであっても近隣のオフィスと連携しながら対応が可能です。

建築に関する法律問題でお困りなら、当事務所までご相談ください。